現在ご自宅を売却中のお客様へ

現在ご自宅をご売却中のお客様。
なかなか売れないで悩んでいませんか?

相場よりも高い値段ならともかく、近隣相場と同じような価格で売却しているのも関わらずなかなか売れないどころか、お客様が見学しにも来ない。

そんな状況でしたら、自分の不動産が本当にちゃんと売りに出されているか?を調べた方かいいです。

「仲介で売却」のコーナーでも少し触れましたが、特定の不動産会社1社を選んで売却を依頼する専任媒介契約では、お客様の知らないところで大きなデメリットが潜んでいる可能性があります。

それは、売却を依頼した不動産会社による「物件の私物化」です。

業界内では「囲い込み」「抱え込み」などと言われる行為です。

「囲い込み」「抱え込み」と言われる行為とは、専任で売却を依頼された不動産会社が、他の不動産会社に販売さないようにする行為です。こうした囲い込みの背景には、売主様からも買主様からも両方から手数料をもらいたいという不動産会社の欲望があります。

そして、こうした「囲い込み」は昔からの不動産業界の悪しき伝統です。

しかし、最近では大手仲介会社のM社やS社の囲い込みの実態を「週刊ダイヤモンド」が報道するなど徐々に問題視されています。

そもそも、物件売却の媒介契約をした不動産仲介会社が、故意に情報を隠したり独占することは宅地建物取引業法で禁じられており、「発覚した場合は改善の指示処分を下す。それにも従わない場合、業務停止処分もあり得る」(国土交通省不動産業課)と決められています。

にもかかわらず国土交通省は囲い込みの実態調査を積極的に行っていないのも問題です。

売却中の不動産がなかなか売れない。

ひょっとしたらお客様の専任で依頼している不動産会社が「囲い込み」をしている可能性が有るかもしれません。

 

囲い込みの具体的な方法は?

では、「囲い込み」とは具体的にどのように行われているのか?

『囲い込み』のパターンは大きくわけて次の3つです。

①レインズ(不動産指定流通機構)に登録してもすぐに削除する。

②レインズに登録後はずっと交渉中にする

③レインズに登録しても他社にたいして広告不可にする。

もう少し詳しく説明します。

 

①は専任で売却の媒介契約を締結した場合、一定期間内にレインズ(不動産指定流通機構)に物件情報の登録をしなければなりません。この登録をすると同時に「登録完了通知書」が発行されその通知書が売主様に対するレインズに登録した証明書になるのですが、この通知書を取得したらすぐにレインズから物件情報を削除してしまう。という手口です。一般のお客様にはレインズを閲覧することは出来ませんので登録直後に削除されても確認する術はありません。

②は、レインズに登録していても他社からの物件照会にたいして、「現在交渉中」などと言い物件情報を他社に公開しない。実際に交渉中であれば何の問題もありませんが、「交渉中」「商談中」が1ヶ月以上続いている物件や、酷いケースになると「商談中」といわれ購入申込を断られた物件が、しばらくして値下げになって再度レインズに登録されている事もあります。

③は専任媒介で売却を依頼されている不動産会社が他社に対してネットや折込などの広告を勝手に禁止する。と言う行為です。確かに売主様の中には近所に売却しているのを知られたくない。という方もいるでしょうが、専任で売却依頼を受けている会社自身が広告宣伝しているような物件を他社広告禁止にする理由は見当たりませんし、「他社には絶対広告をさせないように」などと言われるお客様と会ったことがありません。広告禁止などという行為は不動産会社が売主様に断りなく行っている行為であることがほとんどではないでしょうか。他社に対して広告を禁止すれば確実にプロモーションの量は少なくなり結果として売主様は早期販売のチャンスを失う事になります。

このような囲い込みはアメリカでは、「ポケットリスティング」といい罰金あるいは免許没収などの厳しい罰則があります。しかし残念ながら日本では事実上こうした行為は野放し状態です。誰もが名前を知っているような大手仲介会社から、長年地元で営業しているような不動産会社まで、このような『囲い込み』を行っている不動産会社は決して少なくありません。このような不動産会社に大切な財産の販売を委任しないように現状ではお客様自身が自己防衛する以外に方法はありません。

 

販売状況を調査します

「囲い込み(ポケットリスティング)に対して自己防衛をする。といってもどうやって自己防衛すればいいかわからない」一般のお客様にとっては当然のことだと思います。でも

やはり自分の物件がきちんと売りに出されているか?は知りたいし知っておくべきです。

そこで、現在不動産を販売中のお客様、またこれから不動産を販売しようと検討中のお客様はぜひ一度ご自身の不動産の販売状況を調査してみてはいかがでしょうか?

愛和住販では、無料でお客様の不動産物件の販売状況の調査を承ります。

調査内容は、主に

①レインズ(不動産指定流通機構)に物件の登録はされているか?

②他社の物件照会に対して情報を提供しているか?

③他社に対して広告を禁止していないか?

の3点です。

この中のひとつでも当てはまれば、残念ながらお客様が信用して販売を委任した不動産会社は『囲い込み』行為をしている会社です。そしてもしお客様が販売依頼して不動産会社がそのような行為をしていたのなら、早々に一般媒介で複数の不動産会社に販売依頼をするか、別の信用できる不動産会社と専任媒介契約を結び直す事をオススメします。媒介契約の契約期間中でも解約はノーペナルティですることができます。そもそも前述したように故意に情報を隠したり独占することは宅地建物取引業法で禁じられているわけですからそのような不動産会社は明らかに宅地建物取引業法に違反しているわけですから解約に応じなかったりペナルティを要求したりできないのです。

 

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